Actuellement locataire, vous souhaitez acquérir votre logement ou investir dans un bien immobilier avec un but locatif. Avant de vous lancer dans cette aventure, il est très utile de savoir ce que les banques vont attendre de vous pour vous octroyer un crédit immobilier, ainsi que ce que vous allez pouvoir négocier.
Les experts de Nestenn ont donc interrogé les experts en consolidation de dette, pionniers et leaders du marché en France : Partners Finances.
Que regardent les banques avant d’octroyer un crédit immobilier ?
Avant de vous octroyer le crédit immobilier dont vous auriez besoin pour financer votre projet, les banques vont se pencher sur votre situation financière, professionnelle, familiale, patrimoniale, ainsi que sur le projet en lui-même.
Si certains de leurs critères sont contraignants, d’autres peuvent être négocié ou optimisé.
Le banquier va en effet réaliser une étude de votre capacité d’emprunt, pour vérifier que le projet est réaliste, puis une étude de solvabilité, pour s’assurer que vous soyez en mesure de vous acquitter de vos mensualités de prêt.
Quels sont ces critères en bref ?
- Vos mensualités de crédits, assurances comprises, ne peuvent dépasser 33 % de vos revenus fixes et pérennes (voire 35 % pour les plus élevés).
- Vous êtes en mesure de rembourser le crédit octroyé en 25 ans au maximum.
- Votre reste à vivre (les revenus encore disponibles) et votre saut de charges (la différence entre votre ancien loyer et votre mensualité de crédit immobilier) doivent être suffisants pour couvrir vos autres charges et maintenir votre train de vie.
- Votre situation professionnelle doit être stable (CDI, fonctionnariat, profession libérale stable ou en croissance depuis 5 ans…).
- Vous gérez bien votre budget : pas de découverts majeurs, pas de retards ou incidents de paiement, mise à l’épargne régulière…
- Vous n’êtes pas fiché à la Banque de France (FICP, FCC).
- Vous disposez d’un apport couvrant au moins 10% du montant global de votre projet.
- Votre projet doit tenir la route : le prix du bien doit correspondre tant à sa valeur sur le marché qu’à votre capacité d’emprunt.
Pourquoi établir ces critères ?
Ces critères d’octroi de crédit immobilier ont deux objectifs, étroitement liés :
- pour vous, écarter le risque de surendettement,
- pour la banque, écarter le risque de défaut de paiement.
En s’assurant avant l’octroi, dès les premières simulations, que le crédit est bien remboursable au vu de votre situation (et en partant du principe qu’elle reste telle quelle), vous évitez de vous retrouver dans une situation financière trop difficile voire inextricable. La banque, elle, s’assure d’être remboursée.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le taux d’endettement, généralement présenté sous la forme d’un pourcentage, correspond à la part de vos revenus fixes qui est pré-engagée chaque mois dans le remboursement de vos crédits et certaines charges contraintes (loyer, énergie, frais de garde).
Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier pour l’achat de votre résidence principale, seules seront prises en compte les mensualités des autres crédits, ajoutées à celle du nouvel emprunt immobilier que la banque choisira de vous accorder ou non.
Le calcul du taux d’endettement est plutôt simple :
(Charges / Revenus) x 100
Comment baisser son taux d’endettement si celui-ci est trop élevé ?
Si vous avez souscrit d’autres emprunts, il se peut que votre taux d’endettement ne permette pas de vous octroyer le crédit immobilier dont vous auriez besoin pour votre projet. Qu’il s’agisse d’un précédent prêt immobilier ou de crédits à la consommation (travaux, auto, moto, prêt personnel, crédits renouvelables…), leurs mensualités impactent votre taux d’endettement.
Une solution peut alors être de recourir au regroupement de crédits. Ce type de prêt de substitution rassemble en un seul vos différents emprunts. Vous n’avez donc plus qu’une mensualité à payer.
En allongeant la durée de remboursement, vous allez pouvoir faire baisser significativement votre nouvelle mensualité unique et avec celle-ci votre taux d’endettement.
L’allongement va engendrer une augmentation du coût global des crédits regroupés. En revanche, bien réalisée, cette opération peut vous permettre d’optimiser certains aspects : restructuration de votre dette, baisse du taux d’endettement, baisse de certains taux d’intérêts, une seule assurance emprunteur.
Vous pouvez également à cette occasion solliciter une trésorerie complémentaire pour compléter votre apport ou reconstituer une épargne. Cette somme est alors directement intégrée au prêt de substitution et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.
Afin d’obtenir l’offre de regroupement de crédits la mieux adaptée à votre situation financière et vos projets, il est intéressant de faire une simulation en ligne auprès d’un organisme de courtage national.
Votre conseiller vous accompagne dans toutes vos démarches et négocie pour vous les offres de regroupement de crédits aux meilleures conditions.
Comment négocier les meilleures offres de prêt immobilier auprès des banques ?
Pour obtenir les meilleures offres de prêt immobilier, comme pour tout autre type de crédit, il est essentiel de mettre en concurrence plusieurs organismes prêteurs.
Soit, vous faites la démarche vous-mêmes, soit vous pouvez passer par un courtier local ou un organisme de courtage national.
Vous pourrez ainsi comparer et négocier à la baisse le taux d’intérêt de l’emprunt, mais également d’autres clauses, comme les indemnités en cas de remboursement anticipé, qui peuvent impacter lourdement le coût du crédit.
Un courtier et un organisme de courtage national ont généralement plus de poids dans les négociations avec les banques du fait du grand nombre de dossiers qu’ils traitent, de la confiance accordée par les établissements prêteurs, ainsi que de leur expertise dans les produits financiers.
C’est également un bon moyen de gagner du temps !
